Часть 1. Австралийская недвижимость.

Часть 2. Австралийское законодательство, относящееся к операциям с недвижимостью.

Немного теории:

Рынок Австралийской недвижимости можно условно разделить на две части:

1. "Первичный рынок" - это когда впервые продается или покупается объект недвижимости, который ранее не был зарегистрирован как чья-то собственность. Как правило - это участки земли, выделенные под строительство, а также только что построенные или находящиеся в процессе строительства объекты недвижимости.
   
2. "Вторичный рынок" - это когда продается объект недвижимости, который уже был продан ранее и уже был зарегистрирован как чья-то собственность.
   

В связи с тем, что этот сайт создан для русскоязычной аудитории, пока ещё находящейся вне территории Австралии (как правило), изначально есть смысл затронуть тему: "Кто имеет право покупать в Австралии недвижимость и землю в частную собственность, а кто - нет !"

Тезисно………

Иностранец в Австралии имеет право покупать только объект недвижимости:

• На первичном рынке, при условии того, что этот объект разрешен к продаже Австралийской государственной организацией под названием Foreign Investment Review Board (FIRB).
  
• На вторичном рынке - только при условии того, что у иностранца есть действительная временная виза сроком 12 месяцев и более на момент сделки с объектом недвижимости.

Австралия - это страна, которая, прежде всего, заботится об интересах своих граждан и экономической безопасности страны в целом, а уж потом - обо всем остальном. Правительство Австралии намеренно вводит ограничения на любой вид деятельности иностранных компаний и иностранных физических лиц, преследуя интересы собственных производителей и потребителей.

С точки зрения здравого смысла - это вполне логично и объяснимо.

Итак, в Австралии: покупать, продавать сдавать в аренду (и т.д.) на первичном и вторичном рыноке недвижимости имеют право только:

1. граждане Австралии,
   
   
2. люди, имеющие статус "постоянного жителя Австралии",
   
   
3. граждане Новой Зеландии, имеющие "разрешительную Австралийскую визу - подкласс 444 ";
   
   Дополнительно к ним:
   
   
4. иностранные лица, имеющие действительную временную Австралийскую визу сроком (продолжительностью) более 12 месяцев на момент совершения сделки с объектом недвижимости, но в очень "ограниченных рамках" (об этом - смотрите далее в статье);
   
   
5. иностранные граждане, но только покупающие разрешенные (одобренные) Foreign Investment Review Board (FIRB) объекты недвижимости к продаже (об этом - смотрите далее в статье).

Закон этот носит название

Foreign Acquisitions and Takeovers Akt 1975

Foreign Acquisitions & Takeovers Regulations 1989

Некоторые выдержки из этого закона:

1. Следуя этому закону, термин "иностранец" в Австралии применим ко всем лицам, кто не является:

• гражданином Австралии,
  
  
• "постоянным жителем Австралии",
  
  
• гражданином Новой Зеландии, имеющим 444 подкласс Австралийской визы.

2. Все без исключения "иностранцы" должны получить специальное разрешение от Foreign Investment Review Board (FIRB) прежде чем совершить сделку на рынке недвижимости Австралии лично, либо это может сделать заранее продавец объекта недвижимости. В заявлении, которое рассматривается в FIRB в течение 30 дней объект недвижимости, с которым предполагается совершить сделку должен быть четко обозначен. Если разрешение от FIRB будет получено, тогда сделка с недвижимостью состоится. Если нет, то контракт (если он уже был составлен) будет считаться не действительным, а продавец этого объекта недвижимости может понести серьезные штрафные санкции со стороны Австралийского Государства, так как предлагал его к продаже лицам, не имеющим право на его покупку без разрешения FIRB.

3. Однако, исходя из того, что Австралийское правительство заинтересовано в иностранных инвестициях в секторы Австралийской экономики, покупка иностранцем недвижимости на первичном рынке может рассматриваться как инвестирование зарубежных средств в экономику страны. А именно, иностранцам разрешено:

• покупать участки земли с условием того, что на нем будет выстроен в течение 12-ти месяцев объект недвижимости (это утверждение относится только к домам на одного хозяина), сметной стоимостью не менее 50% от стоимости самого земельного участка;
  
  
• покупать объекты недвижимости с целью перестройки и увеличения продажной стоимости этого объекта (при этом в процессе ремонта никто не должен в нем жить);
  
  
• покупать объекты недвижимости в процессе застройки (так называемый объект off the plan) или объекты незавершенного строительства "первичного рынка" при условии того, что число таких объектов (квартир в доме или отдельных домов на отведенном участке) обычно не превышает 50% от общего объема строительства продаваемого иностранцам. Как правило, застройщик, который строит более 10 квартир в доме или домов на участке застройки, заблаговременно самостоятельно получает разрешение FIRB на продажу 50% объектов незавершенного строительства иностранцам. В этом случае "иностранцу" не надо получать индивидуальное разрешение FIRB лично, а можно просто покупать у застройщика объект недвижимости напрямую. Однако, если недостроенный объект недвижимости, уже был продан кому-либо (хотя бы на один день и даже если в нем никто никогда не жил), то такой объект недвижимости уже не считается новым, и не может быть продан "иностранцу" как объект первичного рынка недвижимости. Исключением может быть только лишь право на переуступку прав собственности, которая ранее была оговорена в контракте продавца;
  
  
• покупать новые, только что построенные, но ещё ни на кого не зарегистрированные объекты недвижимости "первичного рынка" при условии того, что количество таких объектов не превышает 50% от общего количества в здании (сооружении) или отдельных домов на земельном участке и наличия у продавца разрешения FIRB.

Только в этих случаях, сделка с объектом недвижимости "первичного рынка" будет считаться для иностранца инвестированием средств в экономику Австралии, а по окончании строительства или перестройки, такой "хозяин - иностранец" может распоряжаться этим объектом по своему усмотрению (продать, сдать в аренду, оставить для собственного проживания). Следует заметить, что в случае покупки такой недвижимости как инвестирование, налог на покупку (stamp duty) будет заплачен покупателем 3% от стоимости объекта (если хозяин не будет в нем жить, а сдаст в аренду) и 2% от стоимости объекта (если хозяин будет в нем жить сам).

4. Если "иностранец" имеет действительную временную Австралийскую визу сроком действия более 12-ти месяцев ко дню принятия положительного решения FIRB о продаже объекта недвижимости, то этот объект недвижимости вторичного рынка (кроме земельного участка) может быть приобретен им в собственность.

5. Купленный таким образом иностранцем объект недвижимости "вторичного рынка" должен быть продан к моменту окончания срока действия его временной визы. Если это не произойдет, этот факт может послужить причиной насильственной депортации Департаментом Иммиграции Австралии (DIAC) этого иностранца с территории страны и быть причиной отказа в грантовании последующих виз.

6. Если разрешение FIRB было получено, то купленный в собственность "на вторичном рынке" объект недвижимости должен быть использован только как место постоянного проживания его хозяев. Такие хозяева не могут переехать в другое место, не продав его, или сдать кому-то в аренду. Этот объект должен быть продан к моменту окончания срока действия визы хозяев.

7. Если у иностранца есть родственники (братья, сестры, однополый (или разнополый) партнер в браке "де факто" и т.д. - граждане Австралии) с которыми иностранец хотел бы вместе приобрести объект недвижимости на "вторичном рынке" - также необходимо разрешение FIRB. Разрешение не требуется только в том случае, если иностранец находится в официальном браке с гражданином Австралии (однополый и разнополый), а объект недвижимости будет приобретаться на обоюдное имя.

Эти правила распространяются также если объект "вторичного рынка недвижимости" продается через аукцион или "иностранец" приобретает его не на своё имя, а через Австралийский паевой фонд путем любого "доверительного управления".

8. Однако, иностранным студентам Австралийских университетов, имеющим действительную студенческую визу сроком более 12-ти месяцев на момент совершения сделки с объектом, "вторичного рынка недвижимости", разрешено без разрешения FIRB покупать недвижимость на вторичном рынке жилья, но стоимостью не более AUD 300 000. Такой студент обязан предоставить письмо из Университета с указанием длительности учебного курса, а объект недвижимости должен быть расположен вблизи от этого университета. После покупки в собственность этот студент обязан жить постоянно по этому адресу. Он не имеет право жить в другом месте постоянно или сдавать эту недвижимость в аренду. Студент обязан продать эту недвижимость в случае ( к моменту) переезда на другое место или к моменту окончания срока действия его временной студенческой визы.

9. Иностранным компаниям, которые имеют официальные представительства и ведут хозяйственную деятельность на территории Австралии, разрешено покупать объекты недвижимости своим высшим руководителям (senior executives) на их имя на период более 12-ти месяцев их командировки в Австралии.

Это были основные правила этого закона.

Часть 3. Как решить вопрос с дополнительным финансированием.